Firmar una hipoteca es una de las mayores obligaciones financieras de la vida. Pero muchos contratos hipotecarios esconden cláusulas abusivas que pueden llegar a arruinar al consumidor. Estas son llamadas cláusulas abusivas. Saber qué son, cómo detectarlas y cómo actuar ante ellas te ayudará a defender tus derechos y tu bolsillo.

¿En qué consisten las cláusulas abusivas?

Una cláusula abusiva es una condición no negociada individualmente, impuesta por una de las partes (normalmente el banco) en un contrato, en contra de las exigencias de la buena fe, en perjuicio del consumidor, que crea un desequilibrio significativo en los derechos y obligaciones de las partes.

En una hipoteca, estas cláusulas generalmente favorecen en exceso al banco en perjuicio del cliente, cargándole con riesgos o gastos que no le corresponden. La ley española y europea ampara a los consumidores ante tales prácticas, anulando estas cláusulas y posibilitando a los afectados solicitar su nulidad y la devolución de las cantidades abonadas indebidamente.

Tipos de cláusulas abusivas más comunes en hipotecas

El saber qué tipo de cláusulas ya han sido consideradas abusivas por los tribunales es el primer paso para reconocerlas en tu contrato. A continuación, te mencionamos las más comunes:

Cláusula suelo

La cláusula suelo fija un tipo de interés mínimo a pagar, independientemente de cómo baje el índice de referencia (generalmente el Euríbor). Si el Euríbor más el diferencial acordado queda por debajo de ese «suelo», el cliente no aprovecha la caída y continúa abonando el mínimo. El Supremo las anuló por falta de transparencia.

Costes de escrituración de la hipoteca

Durante años, los bancos obligaron al consumidor a pagar todos los gastos de constitución de la hipoteca: notaría, registro, gestoría e impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). La jurisprudencia ha establecido que tales gastos deben ser soportados o en su mayor parte por el banco, que es el principal interesado en que el préstamo quede registrado.

Cláusula de aceleración del vencimiento

Esta cláusula autorizaba al banco a rescindir el contrato y exigir la devolución inmediata de todo el préstamo por falta de pago de unas pocas cuotas. Los tribunales han ido poniendo límites a esta cláusula, y la consideran abusiva si no se gradúa en función de la gravedad del incumplimiento. La actual ley hipotecaria determina que el banco solo puede ejecutarla después de un número considerable de cuotas impagadas.

Intereses moratorios abusivos

Son los intereses que se cobran cuando el cliente se atrasa en el pago de una cuota. «La ley reputa abusivos los intereses de demora que excedan en más de dos puntos porcentuales el interés remuneratorio convenido en el contrato». Si en tu escritura hipotecaria se fija un interés de demora muy alto, esa cláusula es nula.

Cláusula IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios)

El IRPH es otro índice de referencia que se usa en algunas hipotecas. Históricamente ha sido superior y menos variable que el Euríbor, en perjuicio de los consumidores. El Tribunal de Justicia de la UE ha establecido que los jueces nacionales deben verificar la transparencia de esta cláusula y permitir su nulidad si el banco no informó adecuadamente al cliente sobre cómo funcionaba y cómo evolucionaba en relación con otros índices.

Cláusulas Abusivas en Hipotecas

¿Cómo identificar si tu hipoteca tiene cláusulas abusivas?

Reconocer estas cláusulas puede resultar difícil si no eres abogado. Aquí te dejamos algunas recomendaciones para que revises tu contrato hipotecario:

  • Encuentra la nota de préstamo: Es el contrato maestro en donde se especifican todas las condiciones.
  • Revisa las cláusulas financieras: Fíjate en las partes que digan «Tipo de interés», «Límites a la variación del tipo de interés», «Gastos», «Comisiones» e «Intereses de demora».
  • Identifica palabras clave: Palabras como «interés mínimo», «vencimiento anticipado», «gastos a cargo del prestatario» o mencionar el IRPH deberían encender una luz de alarma.
  • Lee la información precontractual: Si guardas la Ficha de Información Personalizada (FIPER) o la Oferta Vinculante, verifica si la información sobre estas cláusulas era clara y transparente.

En caso de duda, lo mejor es consultar a un profesional. Un abogado experto puede revisar tu escritura y determinar si hay cláusulas abusivas.

Qué hacer si crees que tienes una cláusula abusiva

Si en tu hipoteca te encuentras con alguna de estas cláusulas, ¡no te resignes! Tienes derecho a quejarte.

  • Paso 1: Asesoramiento legal: Ponte en contacto con un abogado o una asociación de consumidores experta en derecho bancario. Ellos analizarán tu caso y te dirán qué posibilidades tienes de ganar.
  • Paso 2: Reclamación extrajudicial: Lo primero que debes hacer es presentar una reclamación por escrito al servicio de atención al cliente de tu banco y exigir la nulidad de la cláusula y la devolución de lo que has pagado de más.
  • Paso 3: Vía judicial: Si el banco deniega tu reclamación o no responde en el plazo legal (2 meses), la vía judicial es el siguiente paso. Tu abogado llevará el caso a la corte.

Debes tener en cuenta que la nulidad de una cláusula significa que esta se borra del contrato, como si nunca hubiera estado allí. Esto normalmente implica la restitución de todo el dinero pagado de forma indebida, más los intereses legales correspondientes.

Recursos y asesoramiento

La información es tu mejor arma. Aquí te dejamos algunos recursos:

  • Asociaciones de consumidores: Existen plataformas como la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) o ASUFIN (Asociación de Usuarios Financieros) que proporcionan información y asesoramiento colectivo.
  • Colegios de abogados: Muchos colegios profesionales tienen servicios de orientación jurídica gratuita para orientarte en los primeros pasos.
  • Banco de España: A través de su Portal del Cliente Bancario puedes informarte y reclamar, pero las decisiones que tomen no obligan a las entidades.

Defenderte de las cláusulas abusivas es tu derecho como consumidor. Revisa tu hipoteca, asesórate (si tienes dudas) y reclama lo que te corresponde.

Preguntas Frecuentes sobre Cláusulas Abusivas en Hipotecas

¿Qué es una cláusula abusiva en una hipoteca?

Es una condición impuesta por el banco en el contrato hipotecario que no se negocia individualmente y que crea un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes, perjudicando al consumidor. La ley considera nulas estas cláusulas.

¿Cómo puedo saber si mi hipoteca tiene cláusulas abusivas?

Debes revisar la escritura de tu préstamo hipotecario. Presta atención a apartados sobre tipo de interés, gastos, comisiones y vencimiento anticipado. Si encuentras términos como «límite a la variación del tipo de interés» (cláusula suelo), «IRPH», o si te obligaron a pagar todos los gastos de formalización, es posible que tengas cláusulas abusivas. Ante la duda, consulta a un profesional.

¿Cuáles son las cláusulas abusivas más comunes?

Las más frecuentes son:

  • Cláusula suelo: Fija un interés mínimo a pagar, impidiendo que te beneficies de las bajadas del Euríbor.
  • Gastos de formalización: Imputa al cliente el pago de todos los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos.
  • Vencimiento anticipado: Permite al banco exigir la totalidad del préstamo por el impago de unas pocas cuotas.
  • Intereses de demora desproporcionados: Aplica un interés muy elevado por retrasos en los pagos.
  • IRPH: Utiliza un índice de referencia que a menudo ha resultado más perjudicial para el cliente que el Euríbor.

Mi hipoteca es antigua, ¿aún puedo reclamar?

Sí. La acción para solicitar la nulidad de una cláusula abusiva no prescribe. Sin embargo, el plazo para reclamar la devolución de las cantidades pagadas de más puede variar según el tipo de cláusula y la jurisprudencia aplicable. Es recomendable actuar cuanto antes.

¿Qué pasa si el banco me obligó a contratar un seguro de vida o de hogar?

La imposición de contratar productos adicionales vinculados a la hipoteca, como seguros con una compañía específica del banco, puede considerarse una práctica abusiva si no se ofreció al cliente la posibilidad de contratarlo con otra aseguradora.

¿Qué pasos debo seguir si creo que tengo una cláusula abusiva?

  • Asesórate: Contacta con un abogado especializado en derecho bancario o una asociación de consumidores para que analice tu caso.
  • Reclama al banco: Envía una reclamación formal al servicio de atención al cliente de tu entidad solicitando la anulación de la cláusula y la devolución del dinero.
  • Acude a la vía judicial: Si el banco no responde o rechaza tu petición, el siguiente paso es presentar una demanda judicial con la ayuda de tu abogado.

¿Cuánto cuesta reclamar por cláusulas abusivas?

Los costes pueden variar.

¿Qué consigo si gano la reclamación?

Si un juez declara una cláusula como nula, esta se elimina de tu contrato hipotecario para siempre. Además, el banco deberá devolverte todas las cantidades que pagaste indebidamente por la aplicación de esa cláusula, junto con los intereses legales correspondientes.

Fuentes legales y oficiales

Legislación Española

Tribunal Supremo de España

  • Sentencias relacionadas con cláusulas abusivas, como la cláusula suelo, vencimiento anticipado, etc.

Banco de España

  • Portal del Cliente Bancario: Información sobre derechos de los consumidores y cómo presentar reclamaciones.

Ministerio de Consumo

  • Recursos y guías sobre derechos de los consumidores en contratos hipotecarios

Organizaciones de consumidores

  • OCU (Organización de Consumidores y Usuarios): Publicaciones y estudios sobre cláusulas abusivas.
  • ASUFIN (Asociación de Usuarios Financieros): Casos prácticos, guías y asesoramiento sobre hipotecas abusivas.
  • FACUA (Consumidores en Acción):

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